Stavať či nestavať? To je otázka nielen tohto, ale aj minimálne predošlých dvoch rokov. Tí, ktorí nestihli stavať pred pandémiou, už počas nej mali hlavu v smútku kvôli nevídanému zdražovaniu stavebných materiálov a prác. Nepríjemnou čerešničkou na torte boli následne závratné ceny energií a pohonných látok vplyvom vojny na Ukrajine. Problémom teda nebolo len to, za čo stavať, ale aj z čoho. Je však rok 2023 a túžba postaviť si svoj vlastný príbytok u mnohých stále rezonuje. Ako sa vyvíjajú trhy v stavebníctve, čo sa aktuálne deje s cenami a aké sú prognózy na ďalšie obdobia? Oplatí sa stavať čím skôr alebo radšej ešte počkať? Ak aj vy patríte k tým, ktorí váhajú, tento článok je pre vás.
Inflácia a na ňu nadväzujúce zvyšovanie úrokových sadzieb značne znížilo možnosti mnohých Slovákov požiadať o dostatočne vysokú hypotéku. Banky sú v poskytovaní úverov váhavejšie, požadujú aspoň 40 % rezervy po odrátaní životného minima, ktoré tiež každoročne stúpa (ukazovateľ schopnosti splácať so skratkou DSTI). A hoci sa rast hodnoty nehnuteľností minulý rok konečne spomalil, vývoj cien domov a bytov nedokáže kompenzovať následky inflácie. Výsledkom je, že mnohé rodiny, ktoré by predtým od banky získali dostatok peňazí na kúpu či stavbu domu, dnes takúto investíciu bez pomoci rodiny alebo úspor ťažko zvládnu.
To neznie veľmi povzbudzujúco, avšak mnohí majú usporené nemalé čiastky a predschválené hypotéky, s ktorých využitím rátali práve na kúpu alebo stavbu domu. A váhajú, či už nastal ten správny čas.
Ceny v stavebníctve sa stabilizujú
Ešte minulý rok sa stúpanie cien materiálov premietlo do celkového zdraženia domov stavaných prostredníctvom firiem odhadom o 10 až 15 %. Tí, ktorí stavali svojpomocne, museli rátať so zdražením materiálov o 20 až 30 % vzhľadom na to, že nemali výhodné zmluvy s dodávateľmi, ako to je v prípade stavebných firiem.
O príčinách tejto krízy v stavebníctve sme už tento rok písali v jednom z našich článkov. Postupne sa situácia s dostupnosťou materiálov upokojila a ceny sa stabilizovali a nepodliehajú už takým skokovým zmenám. Už v treťom kvartáli roka 2022 sa hodnota kovov, ako je oceľ, meď, nikel či hliník, dostala na pôvodnú úroveň. Aktuálne predstavuje podľa údajov Štatistického úradu SR z augusta medziročný nárast cien stavebných prác „len“ 10,1 % a ceny materiálov od minulého roka celkovo narástli priemerne o 2,9 %. Medzimesačne je ich vzostup minimálny, v predošlých mesiacoch dokonca z mesiaca na mesiac dochádzalo k miernemu poklesu. To je indikátor stabilizácie, stále však hovoríme o zdražovaní.
Aj pri stavebných prácach, aj pri materiáloch sa odborníci zhodujú na tom, že späť k cenám pred pandémiou sa už nedostaneme. To, čo platilo o stavbe a kúpe domu napríklad v roku 2019, je už preto nenávratná minulosť.
Oplatí sa počkať so stavbou domu?
Na túto otázku nejestvuje jednoznačná odpoveď. Ľudí potrápila aj v roku 2021, kedy ceny v stavebníctve vystrelili do nebies, napriek tomu stále platí pravidlo, že ten, kto potrebuje bývať a peniaze má, by ich mal radšej vložiť do nehnuteľnosti, než stratia hodnotu. Ak ešte môžete počkať a nemusíte sa ponáhľať, sú tu signály, že ekonomika sa postupne ešte viac zastabilizuje – a s ňou aj ceny energií či komodít.
Stavať, kupovať hotový dom alebo rekonštruovať? Na kľúč či svojpomocne?
Rozhodnutie, či kúpiť starý dom na rekonštrukciu, zánovný dom alebo novostavbu, patrí k tým, ktoré nezávisia len od vývoja ekonomiky, ale najmä osobných preferencií. Vždy je totiž nutné brať do úvahy individuálne parametre – teda ako si predstavujete svoje budúce bývanie. Bude to prízemný dom alebo poschodový? Dôverujete murovanej stavbe alebo stavíte na drevodom, prípadne chcete ekologickú pasívnu nehnuteľnosť z hliny a slamy? Musíte mať na pamäti, že stavba nového domu môže byť až o 50 % drahšia než kúpa existujúceho. Rovnako platí, že rekonštrukcia starého domu môže zhltnúť omnoho viac než novostavba.
Ak chceme vyčísliť, o koľko je dnes drahšia stavba či kúpa domu oproti minulosti, suché štatistiky môžu pomôcť, ale nie sú jediným ukazovateľom. Ku konkrétnym číslam sa odborníci dostávajú pomocou prepočtu všetkých nákladov na meter štvorcový. Ak ide napríklad o domy celkovo, podľa makroekonomických ukazovateľov NBS stúpli ceny za meter štvorcový oproti obdobiu pred 5 rokmi o približne 73 %:
- kým v prvom kvartáli roku 2018 bola priemerná cena na Slovensku za meter štvorcový pozemku s rodinným domom okolo 1 100 €,
- na začiatku roka 2023 to bolo vyše 1 900 €,
- v roku 2022 bol rozdiel oproti minulosti ešte výraznejší, v treťom kvartáli sa cena za m2 vyšplhala až nad 2 000 €.
Podľa súhrnu zverejneného Slovenskou obchodnou alianciou stavebnín (SOAS) treba v roku 2023 pri kúpe domu na kľúč rátať so sumou minimálne 1 800 €/m2. A približne z takejto čiastky by ste mali vychádzať aj pri plánovaní stavby – v tomto roku odborníci odporúčajú sumu 1 900 € za meter štvorcový čistej úžitkovej plochy ako smerodajnú pri plánovaní stavby. Pozor, tá sa môže výrazne zvýšiť, ak máte stavať napríklad na svahovitom pozemku, ktorý bude potrebné vyrovnávať. Rovnako je navýšením prípadné búranie starého domu na pozemku, ktorý kupujete.
Niekomu môže vyhovovať svojpomocná stavba, pri ktorej dokáže podľa SOAS ušetriť 10 až 20 % celkových nákladov, v ideálnom prípade 20 až 30 %. Rátať ale treba s tým, že svojpomocná stavba zhltne všetok váš voľný čas a bude trvať omnoho dlhšie.
Náš tip
Ak chcete na svojpomocnej stavbe ušetriť a neponáhľate sa, stále máte veľa možností. Môžete si urobiť prieskum u dodávateľov stavebných materiálov a počkať na sezónne zľavy a akciové ceny, prípadne nakupovať hromadne vopred všetko, čo potrebujete. Pri takomto nákupe si však dajte pozor, aby ste materiály mali kam uložiť a nenechali ich v exteriéri, kde sa môžu znehodnotiť.
Dnes už musí byť stavba kolaudovaná s príslušným energetickým certifikátom. Investície do zelených riešení a zariadení na úsporu energie môžu byť počiatočne vysoké, ale myslite na ich návratnosť. Tým, ktorí si kúpili starší dom, môžu pomôcť aj aktuálne prebiehajúce výzvy na čerpanie dotácií na obnovu domov. Podľa údajov poradenskej spoločnosti ENBEE je v rámci projektu EPC RECAST najdôležitejším bodom pre dosiahnutie úspory energií kompletné zateplenie – podlahy, strechy aj obvodového plášťa domu. Pri plánovaní stavby teda určite rátajte najmä s touto investíciou, pretože vám môže ušetriť množstvo peňazí za energie.
Myslite na to, že…
Vzhľadom na rast cien v uplynulých rokoch aj cena za zateplenie obvodových stien domu profesionálnou firmou stúpla oproti minulosti minimálne o polovicu až dve tretiny. Malý (a nič nehovoriaci) príklad: Ak zateplenie bungalovu pred pandémiou stálo 10-tisíc eur, dnes si už treba pripraviť 15-tisíc a viac.
A čo vývoj cien pozemkov?
Aj pozemok môže byť veľmi individuálnou investíciou, ktorá závisí od lokality a jej atraktivity. Vo všeobecnosti sa však rast hodnoty pozemkov stabilizoval rovnako ako u ostatných nehnuteľností. Odborníci tvrdia, že takáto investícia sa oplatí aj ako ochrana pred infláciou. Musíte však mať určitú istotu, že kupujete kvalitný a dobre situovaný stavebný pozemok. Nie všade sa vám totiž môže podariť výhodne ho predať – na príťažlivosť daného miesta môže vplývať obrovské množstvo faktorov, ako sú susedia, zmeny územného plánu, nová výstavba v blízkosti či občianska vybavenosť.
Vízie do budúcna hovoria, že ceny pozemkov, ako aj ostatných nehnuteľností, budú čoskoro zase rásť. Ten, kto chce určite stavať, preto nemá dôvod nad kúpou pozemku váhať.
